Kündigungsfrist Mietvertrag

Gesetzliche Kündigungsfristen der Wohnung

Hier können Sie sich die Infos zu den Kündigungsfristen und den gesetzlichen Regelungen kostenlos herunterladen: Kündigungsfristen (PDF)

Ordentliche Kündigung

Kündigungsfristen für den Mieter
Der Mieter kann ein Mietverhältnis über Wohnräume bis zum 3. Werktag des Monats für das Ende des übernächsten Monats, also mit einer Frist von 3 Monaten, kündigen. (§ 573 c Abs.1 BGB). Dies gilt unabhängig von der Länge der Mietzeit. Die Kündigung muss ausdrücklich am 3. Werktag eines Monats zugegangen sein; der Samstag gilt hier als Werktag. Fällt der Fristablauf auf einen Sonn – oder Feiertag, so gilt der nachfolgende Werktag als Stichtag. Eine Angabe von Gründen ist nicht notwendig. Die Kündigung ist schriftlich mitzuteilen (§ 568 Abs.1 BGB) - sinnvoll mit Einschreiben/Rückschein oder sog. Einwurf-Einschreiben - und muss unterzeichnet sein. Ist ein Mietvertrag von mehreren Personen abgeschlossen worden, so gilt die Kündigung nur von und gegen alle.

Kündigungsfristen für den Vermieter
Will der Vermieter kündigen, muss er sich an die gestaffelten Kündigungsfristen des § 573 c Abs1, Satz 2 BGB halten, die sich nach der Dauer des Mietverhältnisses richten. Bis zu einer Mietdauer von 5 Jahren gilt eine Frist von drei Monaten, bei einer Dauer von mehr als 5 Jahren gilt eine Frist von 6 Monaten und bei einer Dauer von über acht Jahren eine Frist von 9 Monaten. Auch hier gilt es, dass die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats zugegangen sein muss. Weiter kann der Vermieter einen Mietvertrag nicht ohne Angabe von Gründen kündigen, d.h. er muss ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben.

§ 573 Abs2 BGB gibt beispielhaft drei Gründe für ein solches berechtigtes Interesse an:
  • der Mieter hat seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt ( z.B. Mietrückstände, wiederholt verspätete Mietzinszahlung)
  • sog. „Eigenbedarf“ des Vermieters
  • sog. „Verwertungskündigung“, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde

Außerordentliche Kündigung

Beide Vertragsparteien können einen Mietvertrag nach § 543 Abs. 1 BGB außerordentlich fristlos kündigen, wenn ein „wichtiger Grund“ vorliegt.

Gem. § 543 Abs. 2 BGB liegt ein wichtiger Grund insbesondere dann vor, wenn z.B.
  • dem Mieter die Mietsache ganz oder teilweise nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird oder
  • der Mieter die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfaltspflicht erheblich gefährdet oder sie einem Dritten unbefugt überlässt oder
  • der Mieter mit der Zahlung des Mietzinses für zwei aufeinander folgende Termine in Verzug ist

Die fristlose Kündigung muss schriftlich erfolgen und der "wichtige Grund" muss im Schreiben genannt werden. Beruht der Kündigungsgrund auf Vertragsverletzungen einer Seite, so ist in der Regel vor der Kündigung eine Abmahnung erforderlich. Diese kann nach § 543 Abs.3 BGB nur entfallen wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht, bei Mietverzug und aus sonstigen besonderen Gründen.

Regelungen bei einem Zeitmietvertrag

Voraussetzung für die zulässige Befristung eines Mietvertrages ist nach § 575 BGB:
Der Vermieter muss nach Ablauf der Mietzeit
  • die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Hausstandes (Definition wie bei Eigenbedarf ) nutzen wollen, oder
  • in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen wollen, dass die Maßnahme durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
  • Räume an einen zu Dienstleistung Verpflichteten übergeben wollen

Der Vermieter muss dem Mieter den zutreffenden Grund bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt haben; die Verwendungsabsicht muss konkret (d.h. der konkrete Sachverhalt!) und nicht nur schlagwortartig benannt werden. Eine gesetzlich festgelegte Höchstdauer für den Zeitmietvertrag gibt nicht.

Mietaufhebungsvertrag

Mit dem sogenannten Mietaufhebungsvertrag vereinbaren Mieter und Vermieter die Beendigung eines Mietverhältnisses und die entsprechenden Bedingungen. Ein Mietaufhebungsvertrag kann jederzeit geschlossen werden. Beide Parteien müssen jedoch mit der Beendigung einverstanden sein.
Bei einer Personenmehrheit auf einer Vertragsseite müssen alle dem Vertrag zustimmen.
Mietaufhebungsverträge sind formlos gültig; eine Schriftform ist daher entbehrlich, wird aber aus Beweisgründen empfohlen.

Altmietverträge Neue Kündigungsfristen bei Altmietverträgen

Das Gesetz über die Kündigungsfristen für sog. Altmietverträge ist im Bundesgesetzblatt verkündet worden.. Nach dem Gesetz gilt die kurze, dreimonatige Frist für Kündigungen durch den Mieter auch für Altmietverträge, in denen die bis zum 1. September 2001 geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen formularmäßig vereinbart worden waren. Das Gesetz tritt damit am 1. Juni 200 5 in Kraft. Mieter, die einen entsprechenden Altmietvertrag abgeschlossen haben, können vom 1. Juni 2005 an mit der kurzen, dreimonatigen Frist kündigen.

Was wird sich für Mieter ändern?

Der Mieter, der eine Wohnung vor dem 1. September 2001 angemietet hat, und dessen Mietvertrag zu den Kündigungsfristen folgende Formularklausel enthält: "Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Nach fünf, acht und zehn Jahren verlängert sich die Kündigungsfrist um jeweils drei Monate."kann ab dem Inkrafttreten des Änderungsgesetzes unabhängig von seiner Mietzeit mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist den Mietvertrag kündigen. Die neue Kündigungsfrist gilt nur für solche Kündigungen des Mieters, die dem Vermieter ab dem Tag des Inkrafttretens des Gesetzes zugehen.

Entsprechendes gilt, wenn diese Regelung sinngemäß in einer Formularklausel wiedergegeben wird. Dies ist zum Beispiel bei folgender Vereinbarung der Fall: "Die Kündigungsfrist für beide Vertragsteile beträgt
  • drei Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums bis zu fünf Jahre verstrichen sind,
  • sechs Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums mehr als fünf Jahre verstrichen sind,
  • neun Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums mehr als acht Jahre verstrichen sind,
  • zwölf Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums mehr als zehn Jahre verstrichen sind."

Was wird sich für Vermieter ändern?

Für den Vermieter bleibt es in diesen Fällen bei de n ursprünglich vereinbarten Fristen. Es ändert sich nichts.
Etwas anderes gilt allerdings dann, wenn sich die oben dargestellte Formularklausel auf eine Regelung der Kündigungsfristen für den Mieter beschränkt. In diesem Fall gelten für den Vermieter die K ündigungsfristen des § 573 c Abs. 1 S. 2 BGB, d.h. er kann auch nach einer Mietdauer von mehr als zehn Jahren mit einer neunmonatigen Kündigungsfrist den Vertrag kündigen.