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Immobilie kaufen statt mieten

Wie viel Miete zahlst du noch in deinem Leben? Ob der Kauf einer Wohnung für dich günstiger ist, als die langjährige Miete einer Immobilie, kannst du ganz schnell mit diesem Kauf-/Mietrechner berechnen. Wie viel du bei einer der beiden Alternativen sparen kannst, siehst du bereits durch den einfachen Vergleich der Kosten der Baufinanzierung beim Kauf mit den Mietausgaben sowie den alternativen Vermögensaufbau.

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Vorteile und Nachteile einer Eigentumswohnung

Soll ich eine Wohnung kaufen oder mieten? Viele Kaufinteresssent:innen schrecken zunächst vor der hohen Kaufsumme zurück. Der Wohnungskauf kann sich auf lange Sicht aber sowohl zur Eigennutzung als auch als Kapitalanlage lohnen – insbesondere in Ballungszentren, in denen die Mieten stetig steigen.

Eine ETW bietet gegenüber einer Mietwohnung einige klare Vorteile, birgt aber auch Risiken.

Kaufen

Mieten

  • Monatliche Miete entfällt
  • Ideale Altersvorsorge
  • Die Immobilie kann an die Kinder vererbt werden
  • Hohe Flexibilität
  • Wenig Verantwortung

Kaufen

Mieten

  • Wenig Flexibilität bei Veränderung der Lebensumstände
  • Gegebenenfalls umfassende Vorgaben der Eigentümergemeinschaft
  • Teilnahme an Eigentümerversammlungen erforderlich
  • Kosten für Reparaturen und Instandhaltung
  • Monatliches Hausgeld für laufende Ausgaben, die das Gemeinschaftseigentum betreffen
  • Laufende Mietkosten
  • Keine Schaffung von Mehrwert und Altersvorsorge
  • Abhängigkeit von dem:r Vermieter:in

Die Wohnungstypen

Wohnungen unterscheiden sich anhand ihrer Bauform und Ausstattung

  • Maisonette: Mehrstöckige Immobilie, wobei meistens das Dachgeschoss dabei umfasst ist.
  • Penthouse: Luxuriöse Etagenwohnung im obersten Stock, oft mit Dachterrasse und Lift direkt in die Wohnung.
  • Gartenwohnung/Terrassenwohnung: Eine Immobilie, welche über einen eigenen Garten und/oder Terrasse verfügt. Diese befinden sich in der Regel im Erdgeschoss und gehören dann zu den Erdgeschosswohnungen oder aber im Dachgeschoss und sind dann den Dachgeschosswohnungen zugehörig.
  • Apartment: Dieser Begriff hat mehrere Bedeutungen: eine kleine 1 Zimmerwohnung (oft Einliegerwohnung) mit Kochnische oder kleiner Küche wird als Apartment bezeichnet, aber auch eine normale Wohnimmobilie mit gehobener Ausstattung.
  • Loft: Immobilie mit meist nur ein oder zwei Räumen und sehr großzügiger Wohnfläche. Die Lofts entstanden aus umgebauten Lager- und Industriehallen und sind besonders bei Künstlern beliebt und weniger geeignet für Familien mit Kindern.
  • Einliegerwohnung: Die Einliegerwohnung ist eine zusätzliche Wohnung, welche meistens an ein Einfamilienhaus angeschlossen ist. Sie verfügt über einen separaten Eingang.Einliegerwohnungen befinden sich häufig im Dachgeschoss oder Souterrain.
  • Hochparterre: Erdgeschosswohnung, die mindestens 1,50 Meter über der Straßenhöhe liegt.
  • Apartment: Eine kleine Immobilie mit gehobener Ausstattung.
  • Etagenwohnung: Hier sind alle Wohnungen ab dem 1.OG eines Mehrfamilienhauses gemeint, welche sich auf einer Ebene erstrecken.
  • Souterrainwohnung: Kleine (Einlieger-)Wohnung, welche sich im Unter- oder Kellergeschoss befindet, mit Fenstern und oftmals eine Terrasse im Lichthof.
  • Neubau-Wohnung: Als Neubau bezeichnet man Wohnimmobilien, welche nach 1945 errichtet worden sind.
  • Altbau-Wohnung: Als Altbau bezeichnet man Wohngebäude, die vor 1945 gebaut wurden.

Ohne Makler:in und Provision: Eigentumswohnung günstig von Privat kaufen

Viele gute Gründe sprechen dafür, eine Immobilie zu kaufen. Ob als eigener Wohnsitz oder als rentables Anlageobjekt: Niedrige Kreditzinsen, ein lebhafter Immobilienmarkt und eine positive Wertentwicklung machen den Kauf einer Wohnimmobilie heute zur lohnenden Investition. Wären da nicht die hohen Provisionen für den:die Makler:in, die den Kaufpreis oft unnötig in die Höhe treiben. Dabei kann man in vielen Fällen auf den:die kostspielige:n Vermittler:in verzichten und dadurch bares Geld sparen.

wohnung kaufen

Sinnvolle Vermittlung oder überteuerter Service?

Die Aufgabe eines:r Immobilienmakler:in besteht hauptsächlich darin, zwischen Verkäufer:in und Käufer:in einer Immobilie zu vermitteln. Hierfür berechnet der:die Immobilienmakler:in dem:der Käufer:in eine Provision, die je nach Objekt und Region bis zu 7,14 Prozent des Kaufpreises beträgt. Bei einer Eigentumswohnung zum Preis von 150.000 Euro fallen also zusätzliche Kosten in Höhe von fast 11.000 Euro an.

Nun gibt es Situationen, in denen es sinnvoll ist, eine:n Makler:in zu beauftragen. Wer etwa ein gut erhaltenes Schlösschen in idyllischer Lage sucht oder eine exklusive Wohnung kaufen möchte, der kommt meist nicht um das Einschalten eines:r professionellen Vermittler:in herum. Auch wer in einer Großstadt lebt und sich den Wettkampf um die besten & günstigsten Immobilien sparen will, sollte die Beauftragung eines:r Makler:in erwägen. Oft wird aber auch ganz einfach das Objekt über eine:n Makler:in verkauft, da kommt man nicht drumherum die Provision beim Wohnungskauf mit in die Finanzierung einzukalkulieren.

Möchtest du eine Wohnung verkaufen, kannst du die Immobilie selbst über wohnungsboerse.net anbieten oder über die Makler:insuche den:die passende:n Makler:in für dein Objekt finden.

Wer jetzt eine Wohnung kauft, der profitiert gleich mehrfach

Wohnungskauf

Der Immobilienkauf ist aktuell vor allem aus zwei Gründen besonders interessant. Zum einen steigen die Mieten schneller als die Immobilienpreise, zum anderen befinden sich die Zinsen für einen Kredit auf einem niedrigen Niveau. Hohe Mieten führen bei vielen Verbrauchern dazu, dass die Tilgung eines Darlehens nicht mehr kostet als die monatlichen Zahlungen an den:die Vermieter:in. Gleichzeitig sind die Zinsen für Baugeld in den letzten 20 Jahren kontinuierlich gesunken. Musste man Anfang der 1990er Jahre noch bis zu 9 Prozent Zinsen einplanen, so sind heute bereits Immobilienkredite mit einem Zinssatz von rund 2 Prozent erhältlich. Bei einem Kaufpreis von 150.000 Euro macht diese Differenz pro Monat einen Unterschied von fast 900 Euro aus. Wer also ohnehin mit dem Gedanken an die eigenen vier Wände spielt, der sollte jetzt aktiv werden. Die Voraussetzungen für den Wohnungskauf werden in Zukunft kaum wieder so günstig werden, wie heute.

Wieviel kostet eine Wohnung zu kaufen?

Die Immobilienpreise in Deutschland steigen weiter. Laut Statistischem Bundesamt stiegen die Preise allein vom 3. Quartal 2018 bis zum 3. Quartal 2019 um 4,9% nach oben. Besonders stark verteuert haben sich Eigentumswohnungen (+ 9%) in den Metropolen wie Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf.

Auch in den kreisfreien Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern stiegen die Quadratmeterpreise weiter nach oben. Wohnimmobilien verteuerten sich hier um 5,8%.

In städtischen Kreisen außerhalb kreisfreier Großstädte lief die Immobilienpreisentwicklung hingegen etwas moderater. Hier ermittelte das Statistische Bundesamt ein Plus von 4,5 % bei Eigentumswohnungen.

Preisentwicklung der Eigentumswohnungen in Top-Städten (pro m²)

Jahr Berlin Frankfurt Hamburg Köln München Deutschland
2024 6.100,67 € 6.835,42 € 6.575,33 € 5.192,73 € 9.018,58 € 4.477,79 €
2023 6.255,17 € 6.775,19 € 6.551,87 € 5.169,27 € 9.198,73 € 4.533,01 €
2022 6.218,34 € 7.418,86 € 7.090,31 € 5.501,76 € 9.831,72 € 4.585,46 €
2021 5.736,10 € 7.173,84 € 6.694,16 € 4.984,09 € 9.402,73 € 4.324,10 €
2020 5.152,17 € 6.421,48 € 5.803,99 € 4.295,35 € 8.642,11 € 3.677,95 €
2019 5.029,27 € 6.252,96 € 5.415,86 € 4.261,52 € 8.368,56 € 3.304,55 €
2018 4.628,92 € 5.918,09 € 5.064,71 € 4.062,24 € 7.926,90 € 3.007,45 €
2017 4.202,84 € 5.268,50 € 4.711,02 € 3.903,94 € 7.550,69 € 2.495,59 €
2016 3.887,86 € 4.802,66 € 4.377,44 € 3.658,18 € 7.304,23 € 2.649,71 €
2015 3.621,63 € 4.465,96 € 4.089,35 € 3.417,51 € 6.493,17 € 2.616,51 €
2014 2.987,86 € 4.201,77 € 3.888,85 € 3.139,55 € 6.072,05 € 2.438,63 €
2013 2.605,16 € 3.922,46 € 3.722,90 € 2.890,77 € 5.784,66 € 2.197,04 €
2012 2.317,08 € 3.483,29 € 3.505,89 € 2.633,33 € 5.225,09 € 1.995,84 €
2011 2.078,43 € 3.242,98 € 3.207,91 € 2.247,28 € 4.499,82 € 1.907,95 €
2010 2.096,69 € 3.186,57 € 3.403,27 € 2.232,71 € 4.280,68 € 1.975,12 €

So finanziere ich meine Immobilie

Ist der Entschluss gefasst eine Wohnung zu kaufen, ist der nächste Schritt die Finanzierung der Eigentumswohnung zu klären.

Folgende Finanzierungsmöglichkeiten kommen in Frage:

  • Annuitätendarlehen: feste Zinsen mit konstanter Monatsrate
  • Volltilgungsdarlehen: garantierte Schuldenfreiheit nach Ende der Laufzeit
  • Bausparvertrag: kann als Eigenkapital eingesetzt werden
  • Bausparsofortfinanzierung bzw. Konstantdarlehen: hohe Planungssicherheit, aber höherer Zinssatz

Mit dem Budgetrechner kannst du genau ausrechnen, wie teuer dein Traumhaus höchstens sein darf. Um die Berechnung korrekt durchzuführen müssen außerdem die eigenen Ausgaben und Einnahmen richtig kalkuliert werden. Nutze hierfür den Haushaltsrechner.

Das A und O bei der Immobilienfinanzierung ist das Einbringen von Eigenkapital. So können die Finanzierungskosten als auch die Laufzeit des Darlehens deutlich minimiert werden. Empfehlenswert ist min. 15 Prozent der Kaufsumme als Eigenkapital in die Finanzierung der Immobilie miteinzubringen, so dass zumindest die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln abgedeckt werden können. Im Idealfall wird noch ein Teil der Kaufsumme mit Eigenkapital beglichen:

Zu den Kaufnebenkosten gehören:

  • Grunderwerbssteuer
  • Notar:inkosten
  • Kosten für den Eintrag in das Grundbuch
  • ggf. Makler:inprovision
  • Bereitstellungszinsen (bei Finanzierung)

Unter bestimmten Voraussetzungen ist eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital möglich, doch muss hier mit einem hohen Zinsaufschlag aufgrund des höheren Risikos für die Bank gerechnet werden.

Mit dem Finanzierungsrechner kannst du ganz einfach deine Immobilienfinanzierung berechnen und planen.

Förderungsmöglichkeiten helfen bei der Wohnungsfinanzierung

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet Kredite mit günstigen Zinsen zur Finanzierung energieeffizienter Immobilien an. So erhält man beispielsweise im KfW-Wohneigentumsprogramm eine Kreditsumme von 50.000 Euro mit einer fünfjährigen Laufzeit für einen effektiven Jahreszinssatz von 0,75 Prozent und einer tilgungsfreien Anlaufzeit von bis zu drei Jahren.

Das Wohnriester-Modell bietet ebenfalls Einsparungen bei der Immobilienfinanzierung.

Der Wohnungskaufvertrag

Im Kaufvertrag sollte alles stehen, was Käufer:innen und Verkäufer:innen vereinbaren wollen. Der Vertrag stellt die Basis für die Abwicklung des Verkaufes dar und schützt Verkäufer:in und Käufer:in vor eventuellen Risiken. Mündliche Vereinbarungen haben keine juristische Grundlage. Ein:e Makler:in kann bei der Erstellung des Kaufvertrages helfen. Eine rechtliche Bindung entsteht erst mit Unterzeichnung des Kaufvertrages, welcher zwingend notariell beglaubigt werden muss.

Folgende Punkte sollten im Wohnungskaufvertrag enthalten sein:

  • Die Namen von Käufer:in und Verkäufer:in
  • Die Lage der Immobilie
  • Die Beschreibung der Immobilie inklusive der zugehörigen Nebenflächen
  • Die Ausstattung der Eigentumswohnung und evtl. Mängel
  • besondere Vereinbarungen (z.B. Gegenstände im Haus, Renovierungen)
  • Grundbuchrelevante Regelungen und evtl. eingetragene Belastungen
  • Berücksichtigung der Teilungsklärung (s.u.)
  • Kaufpreis inklusive geleisteter Anzahlungen
  • Zahlungstermin und Zahlungsmodalitäten
  • Verzugszinsregelung
  • Gefahr-, Nutzungs- und Lastenübergabe: Datum und Übergabebedingungen
  • Vollmacht zur Bestellung von Grundpfandrechten

Mit dem Wohnungskauf wird man Teil der Eigentümergemeinschaft und erhält somit auch einen Anteil am Gemeinschaftseigentum. Deshalb sollten folgende Aspekte ebenso mit in den Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung aufgenommen werden:

  • Räume, die zum Sondereigentum gehören, zum Beispiel ein Keller oder eine Garage
  • Sondernutzungsrechte
  • Das Gemeinschaftseigentum und die Nutzungsrechte daran
  • Die Gemeinschaftsordnung
  • Die aktuelle Höhe des Hausgeldes
  • Der Anteil an der Instandhaltungsrücklage
  • Bei neuen Immobilien: die aktuellen Baupläne und die Baubeschreibung

Zusätzlich kann in den Kaufvertrag noch eine Auflassungsvormerkung mitaufgenommen werden: damit wird verhindert, dass die Immobilie eventuell noch belastet oder anderweitig verkauft wird. Diese wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.

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