Einfamilienhaus zum kaufen in Klosterneuburg

Zeitgemäße Technik und Potential- Einfamilienhaus Nähe Gymnasium und Musikschule Klosterneuburg.

In der Neidhardgasse, einer absolut ruhigen Sackgasse am Buchberg und in Zentrumsnähe, gelangt dieses 1978 errichtete Einfamilienhaus zum Verkauf. Das Objekt wurde 2022 bereits in wesentlichen technischen Bereichen modernisiert und bietet auf einer Grundstücksfläche von ca. 1.957 m² viel Raum zur individuellen Gestaltung.

Das fast 2000 m² große Grundstück bietet durch seine Hanglage, eine attraktive Kombination aus wertvollem Baugrund (mind. 825m²) und darüber liegendem Grünland zur landwirtschaftlichen Nutzung. Bei den ortsüblichen Bodenpreisen in dieser Buchberg-Lage repräsentiert der Baugrund bereits den Großteil des Kaufpreises von € 749.000.

Das darauf errichtete Haus ist südöstlich ausgerichtet und hat eine Wohnnutzfläche von knapp 145 m².
Es stehen geschätzt noch mindestens 60 m² Fläche als wertvolle Baureserve zur Verfügung und gesamt dürften 2 Wohneinheiten errichtet werden.

Rund 117 m² reine Wohnfläche verteilen sich auf 5 Zimmer samt Nebenräumen. Eine Deckenhöhe von 2,70 m ist ein zusätzliches Plus und schafft ein angenehmes Wohngefühl. Zwei Terrassen und ein Balkon erweitern den Lebensraum ins Freie.

Hier wird eine wirkliche Verbindung mit der Natur - in absoluter Ruhelage und das in unmittelbarer Nähe zum Stadtkern- angeboten.

ECKDATEN & FLÄCHEN:

Grundstücksfläche: ca. 1.950 m²
Bauland: ca. 825 m²
Wohnfläche: ca. 117 m²
Gesamtnutzfläche: ca. 145 m²

Bauweise: Ziegelmassiv, Split-Level-Architektur
Baujahr: 1978 / Technische Modernisierung: 2022

Betriebskosten: ca. 55 EUR / Monat (exkl. Energie)
Energiekosten (Heizung, Strom, WW): ca. 250 EUR / Monat

Kaufpreis: 749.000 EUR

BAURECHTLICHE FAKTEN (laut Grundbuch und Flächenwidmungsplan):

Bauklasse: I (bis 5 Meter Gebäudehöhe)
Bebauungsweise: Offen
Bebaubarkeit: mind. 182 m² (aktuelle bebaute Fläche ca. 120 m²)

Baureserve: ca. 60 m² Erweiterungspotenzial im Baulandbereich.
Beschränkung: Maximal 2 Wohneinheiten

RAUMAUFTEILUNG:

Das Haus wurde in den 1970er Jahren in zeitloser Split-Level Bauweise errichtet.
Der Haupteingang erfolgt auf der Rückseite. Direkt davor liegt eine große Terrasse, die von morgens bis nachmittags sonnig ist.
Im Haus empfängt das einladende Vorzimmer im Halbstock, von welchem aus alle Räume getrennt begehbar sind.
Auf diesem Geschoss befindet sich bereits das erste, vielseitig nutzbare Zimmer sowie das moderne Bad mit Fußbodenheizung Eckbadewanne, Walk-in Dusche und Toilette.

Eine Etage tiefer eröffnet sich das 35 m² große Wohnzimmer mit Essbereich. Davor liegt eine teilweise überdachte Terrasse, zur Sackgasse und nach Südosten ausgerichtet. Dieser Eingang wird gerne als zweiter Zugang genutzt. Auf der gleichen Ebene kommt man in die kleine Einbauküche direkt an den Essbereich angrenzend.

Im Obergeschoß stehen drei Schlafzimmer in unterschiedlichen Größen zur Verfügung. Vom Hauptschlafzimmer aus gelangt man auf den sonnigen Balkon mit absolutem Grünblick. Das zweite Zimmer ist ideal als Kinderzimmer geeignet und das kleinste Zimmer verfügt dafür über die schönste Aussicht Richtung Stadt.

Der Dachboden im Halbstock darüber bietet Ausbaupotenzial für rund 30 m² weitere Wohnfläche.
29m² im Kellergeschoß beinhalten die zweite Toilette, einen gut nutzbaren Lagerraum sowie den Technikraum für die Luftwärmepumpe mit Waschmaschinenanschluss und direktem Ausgang in den Garten.

TECHNISCHER ZUSTAND UND MODERNISIERUNG 2022:

Das Gebäude wurde thermisch und energetisch auf einen zeitgemäßen Stand gebracht:
Folgende Investitionen wurden für Sie erledigt:

Energie: Installation einer effizienten Luftwärmepumpe mit 300 Liter- Warmwasserspeicher, neue Heizkörper und moderner Boiler (niedrige Energiekosten pro Monat)

Aussenhülle: neue 3- fach verglaste Kunststoff-Fenster mit Außenjalousien und 10cm Wärmedämmung, Dachspenglerarbeiten und neue Dachrinne

Elektrik und Oberflächen: komplette Erneuerung der Elektrik, Böden mit pflegeleichtem Vinyl und Fliesenböden, neue Innentüren, neue Wände und Decken

Badezimmer: mit Fußbodenheizung, Walk-in-Dusche und Eckbadewanne und Toilette

INVESTITIONEN UND POTENZIAL:

Das Gebäude wurde bereits in den wichtigsten Bereichen fertiggestellt und benötigt noch Investitionen um sein Wertpotential zu entfalten.
Der angesetzte Kaufpreis versteht sich als Abgleich zum noch vorhandenen Fertigstellungsbedarf:

• Altersbedingte Erneuerung des Welleternit-Daches (Haus und Garage). Der Sanierungsbedarf des Daches wurde im Kaufpreis von 749.000 EUR bereits vollumfänglich berücksichtigt.
• Neupflasterung und optische Überarbeitung der Gartenwege und Terrassenbeläge.
• Abschlussarbeiten an der Fassadendämmung im unmittelbaren Terrassenbereich (letztes Finish).

Laut des Flächenwidmungsplanes sind noch mindestens 60 m² Fläche bebaubar- eine wertvolle Baureserve im hochpreisigen Klosterneuburg.

Das Grundstück ist ein Paradies für Naturliebhaber. Die bereits vorhandene Gestaltung und die Weitläufigkeit bieten die perfekte Basis für eine moderne Gartenarchitektur. Ob Pool mit Blick zum Stift, ein idyllisches Biotop oder großzügige neue Terrassenwelten- hier sind der Fantasie keine Grenzen gesetzt.

AUSSENBEREICH UND NEBENGEBÄUDE:

Den ersten Teil des Grundstücks bildet ein sanft steigender Garten mit gesamt ca. 508m² und wunderbarer Privatsphäre. Die Grundsubstanz mit Wegen, Terrassen sowie Sträuchern, Blumen und Hecken ist hervorragende als Basis für neue Gartenideen nutzbar.
Ein idyllisches Kleinbiotop kann ebenfalls in die Planung integriert werden.
Hinter dem Haus stehen nochmals ca. 220m² Gartenfläche im Bauland zur Verfügung. Dieser Teil ist schon terrassiert und darf auch bebaut werden. Eine weitere Terrassierung dieses Bereichs bietet eventuell Platz für einen Pool mit Ausblick auf das Stift Klosterneuburg und die Umgebung bis hin zum Bisamberg. In direkter Nachbarschaft finden sich bereits exklusive Häuser, die dies schon in ihren Gärten umgesetzt haben.

Der 2. und obere Teil des Grundstücks ist Grünland/ Land und Forstwirtschaftliche Nutzung, ungefähr 1100 m² groß und befindet sich in mittlerer Hanglage. Dieser naturbelassene Bereich bietet ungestörte Ruhe und Aussicht bis zum Bismaberg und Korneuburg.

Bereits jetzt sind Nebengebäude vorhanden die in die neue Planung eingebunden werden können. Eine Garage mit ca. 18m² liegt auf Straßenniveau und bietet Platz für ein Auto.
Dahinter befindet sich ein Gartenschuppen für Geräte und Werkzeug. Ein Saunahaus vor der unteren Terrasse kann nach einer Auffrischung als Wellness-Oase genutzt werden oder nach eigenen Vorstellungen neu positioniert werden.

LAGE UND INFRASTRUKTUR:
Die Lage am Buchberg ist privilegiert und besticht durch ihre absolute Ruhe in einer Sackgasse und trotzdem Nahe am Geschehen.
Hier finden Sie eine Privatsphäre, die Sie weiter unten vergeblich suchen würden.
Wer den kurzen Ab- und Anstieg sportlich nimmt, wird mit einer erstklassigen Infrastruktur belohnt.
Der Stadtkern, der Bahnhof Kierling, alle Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen, Kindergärten und Ärzte sind alle im Umkreis von 15 bis maximal 20 Gehminuten zu finden.

Am Fuß des Buchbergs hält der Stadtbus zum Bahnhof Kierling und bis nach Heiligenstadt.
Mit dem Auto gelangt man in nur 9 Minuten zur Wiener Stadtgrenze und der Schwedenplatz in Wien, Innere Stadt, ist in knapp 23 Minuten erreichbar.
Der Naturpark Eichenhain befindet sich am Ende der Sackgasse und lädt zu ausgiebigen Spaziergängen in der Natur ein.

Der Kaufpreis beträgt EUR 749.000 VB
Betriebskosten pro Quartal € 165,72 (ca. € 55/mtl.)
Energiekosten inkl. Warmwasser, Strom und Heizung nur € 250/mtl.

Einige Bilder am Schluss sind mittels KI bearbeitet um das große Potential des Gartens samt Haus besser zu visualisieren.

Wir freuen uns, Ihnen das Haus samt Grundstück anzubieten und stehen Ihnen für Fragen oder eine Besichtigung jederzeit gerne zur Verfügung.