Erdgeschosswohnung in Gernsbach

Zum Verkauf steht die vermietete Einheit 37 in der historischen Brückenmühle Gernsbach – einem außergewöhnlichen, denkmalgeschützten Objekt mit besonderer architektonischer Substanz, das 2025–2026 umfassend kernsaniert und durch einen Neubau ergänzt wurde.

Die Einheit befindet sich im Erdgeschoss (Westseite) und verfügt über eine Gesamtfläche von ca. 37,8 m².
Die Jahresnettokaltmiete beträgt 7.497,45 €, entsprechend einer Bruttorendite von ca. 4,24 % p. a.
Die Einheit ist vollständig und langfristig vermietet, ein Leerstands- oder Neuvermietungsrisiko besteht nicht.

Ein wesentlicher Mehrwert für Kapitalanleger ergibt sich aus der Denkmal-AfA, durch die ca. 40 % des Kaufpreises steuerlich abgeschrieben werden können. Diese steuerlichen Vorteile sind in der Rendite noch nicht berücksichtigt und erhöhen die effektive Nachsteuerrendite deutlich.
Nach Ablauf der 10-jährigen Haltefrist ist zudem ein steuerfreier Verkauf möglich.

Zusätzliche Sicherheit bietet die vertraglich gesicherte Exit-Perspektive:
Der Betreiber verfügt über ein Vorkaufsrecht und hat selbst bereits mehrere Einheiten im Objekt erworben – ein starkes Argument für Verkaufs- und Planungssicherheit.

Es besteht ein Pachtvertrag mit 10 Jahren Festlaufzeit sowie 3 × 5 Jahre Verlängerungsoption.
Die Miete beträgt 16,50 € / m² kalt und ist als Indexmiete ausgestaltet (Inflationsschutz).
Die laufenden Nebenkosten werden vollständig vom Betreiber getragen, sodass für den Eigentümer keine Bewirtschaftungsrisiken entstehen. Eine professionelle Hausverwaltung ist bereits bestellt.

Zum Objekt:
Die Brückenmühle wurde erstmals 1386 erwähnt und in den Jahren 2025–2026 hochwertig kernsaniert. Insgesamt entstanden 33 Wohneinheiten sowie eine ca. 445 m² große Gewerbefläche im Erdgeschoss, die vollständig an eine Pflegeeinrichtung mit integriertem, öffentlich zugänglichem Café vermietet ist.
Das Gebäude verfügt über Aufzug, Kellerabteile, Stellplätze, weitere Parkmöglichkeiten befinden sich in unmittelbarer Nähe.
Beheizt wird das Objekt über eine moderne Pelletheizung. Hochwertige Ausstattung, u. a. Echtholzdielen, unterstreichen den exklusiven Charakter der Immobilie.

Der Betrieb der Pflegeeinrichtung erfolgt durch einen regional etablierten Betreiber in zweiter Generation mit mehreren Standorten und langfristiger Nutzungsperspektive.

Weitere verfügbare Einheiten:
Zusätzlich stehen Einheiten mit Kaufpreisen zwischen 162.000 € und 265.000 € zum Verkauf:

eine Einheit im denkmalgeschützten Altbau

zwei Einheiten im Neubau-Anbau

Für die Neubau-Einheiten besteht eine erhöhte Abschreibung von
3 % AfA linear oder alternativ 5 % AfA degressiv.

Der Pachtvertrag sowie der Cafébetrieb starten zum 01.03.2026, wodurch ab diesem Zeitpunkt eine planbare und nachhaltige Nutzung sichergestellt ist.