Immobilie in Hamburg-Niendorf

Diese 2-Zimmer-Wohnung liegt in einem gepflegten Mehrfamilienhaus im beliebten Stadtteil Hamburg-Niendorf.
Die Fassade des Gebäudes wurde in den vergangenen Jahren umfassend saniert.
Im Zuge der Arbeiten wurde ein Wärmedämmverbundsystem installiert, die Balkone vollständig erneuert und neue Fenster eingesetzt.

Die Sanierung wurde vollständig aus der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft finanziert und verleiht dem Gebäude ein modernes Erscheinungsbild mit langfristig gesichertem Werterhalt.
Darüber hinaus profitiert das Haus künftig auch energetisch:
Bei einer Neuausstellung des Energieausweises ist daher voraussichtlich mit einer deutlich verbesserten Energieeffizienzklasse zu rechnen – ein klarer Vorteil für zukünftige Eigentümer.

Die Wohnung selbst präsentiert sich in einem guten Zustand und wurde über die Jahre von Mietern bewohnt.
Sie bietet eine solide Basis, um mit ein Paar Handgriffen ein richtig schönes Zuhause zu schaffen – ideal für Eigennutzer oder Kapitalanleger, die eine beständige Immobilie in guter Lage suchen.

Beim Betreten der 2-Zimmer-Wohnung spürt man sofort die angenehme Atmosphäre – hell, freundlich und gut geschnitten.
Der zentral gelegene Flur verbindet alle Räume miteinander und schafft eine klare Struktur. Hier lässt sich wunderbar eine kleine Garderobe integrieren.

Der Schnitt der Wohnung ist so gestaltet, dass sie sich sowohl ideal zur Vermietung eignet als auch perfekt zum Selbstbewohnen – kompakt, aber mit viel Raumgefühl.

Das Wohnzimmer beeindruckt mit rund 18,6 m² Wohnfläche und bietet reichlich Platz für eine gemütliche Wohn- und Esszone. Von hier aus gelangt man auf den sonnigen Balkon mit Südwest-Ausrichtung, der mit seinen etwa 2,45 m² zum Verweilen in der Sonne einlädt.

Das Schlafzimmer überzeugt durch seinen angenehmen Zuschnitt und eine Wohnfläche von rund 14,6 m².

Die Küche ist separat gelegen und dank des Fensters angenehm hell und gut belüftet. Die vorhandene Einbauküche entspricht jedoch nicht mehr ganz dem heutigen Zeitgeist, sodass eine Modernisierung empfehlenswert ist.

Auch das Badezimmer zeigt sich nicht mehr im neuesten Zustand, weshalb sich eine Sanierung anbietet. Mit Badewanne und Fenster bringt es jedoch zwei Ausstattungsmerkmale mit, die heute keineswegs selbstverständlich sind und eine attraktive Grundlage für eine zeitgemäße Neugestaltung bieten.

In der gesamten Wohnung wurde Laminatboden verlegt, lediglich in Küche und Bad sind Fliesen verlegt.
Eine kleine Abstellnische bietet zusätzlichen Stauraum, während der zur Wohnung gehörende Bodenraum mit Fenster weiteren Platz für persönliche Dinge schafft.

Ein Fahrstuhl im Haus sorgt für bequemen Zugang zu allen Etagen.
Die Parkplätze direkt vor dem Gebäude können von den Eigentümern frei genutzt werden – unkompliziert und komfortabel im Alltag.
Auch die Außenanlagen werden regelmäßig von einem Gärtner gepflegt und präsentieren sich entsprechend einladend und gepflegt.

Alles in allem vereint diese Wohnung eine durchdachte Aufteilung, gepflegte Ausstattung und solide Bauweise – und bietet damit sowohl Eigennutzern als auch Kapitalanlegern eine langfristig sichere Investition in Lebensqualität.


Erhaltungsrücklage:
Zum Jahresbeginn befanden sich in der Erhaltungsrücklage 383.486,63 €, ein Wert, der nach Abschluss der Fassadensanierung ab 2026 durch eine monatliche Zuführung zur Erhaltungsrücklage von 168,33 € weiter aufgebaut wird.

Das aktuelle Hausgeld beträgt 226 € im Monat zuzüglich des Rücklagenanteils – ein transparenter und gut strukturierter Beitrag, der sämtliche laufenden Kosten solide abdeckt.

Fassadensanierung:
Die Fassade des Gebäudes wurde in mehreren Abschnitten saniert.
Die Arbeiten an dem Gebäudeteil, in dem sich die angebotene Wohnung befindet, sind bereits abgeschlossen.
Die finalen Sanierungsetappen für die übrigen Fassadenbereiche sollen voraussichtlich im kommenden Jahr beginnen.

Die Wohnung i