Erdgeschosswohnung in Leipzig-Neustadt-Neuschönefeld

Diese voll vermietete WG-Wohnung ist eine attraktive Kapitalanlage für Investoren, die stabile Mieteinnahmen und einen starken steuerlichen Abschreibungshebel (AfA 5,5%) kombinieren möchten. Durch die WG-Vermietung ist die Nachfrage in der Regel hoch und das Mietrisiko breiter verteilt.

Kennzahlen (Ist-Zustand):

Kaufpreis: 295.000 €

Kaltmiete: 1.230 € / Monat (14.760 € / Jahr)

Hausgeld: 135,81 € / Monat

Verwaltung: 90,00 € / Monat

Brutto-Mietrendite: ca. 5,0% p.a. (14.760 € / 295.000 €)

AfA-Hebel (5,5% – gemäß Annahme):

Gebäudeanteil: 85% | Grundanteil: 15%

AfA-Basis Gebäude: 295.000 € × 85% = 250.750 €

AfA p.a.: 250.750 € × 5,5% = 13.791 € / Jahr (≈ 1.149 € / Monat)

Muster-Beispielrechnung (nur zur Orientierung)

Wichtig: Diese Rechnung ist ein Muster/Beispiel und dient nur der Veranschaulichung. Die tatsächlichen Werte hängen von Finanzierung, Zinsbindung, Nebenkosten, Umlagefähigkeit des Hausgeldes und Ihrer persönlichen Steuer-/Einkommenssituation ab.

Musterkunde (Annahme): 3.000 € netto/Monat Einkommen
Finanzierung (Annahme): 100% Finanzierung des Kaufpreises (295.000 €)

Sollzins: 3,9% p.a.

Tilgung: 1,5% p.a.

1) Monatliche Annuität (Zins + Tilgung):

Zinsen: 295.000 € × 3,9% = 11.505 € / Jahr ⇒ 958,75 € / Monat

Tilgung: 295.000 € × 1,5% = 4.425 € / Jahr ⇒ 368,75 € / Monat
➡️ Annuität gesamt: 1.327,50 € / Monat

2) Cashflow vor Steuern (vereinfacht):
Kaltmiete 1.230,00 €
− Hausgeld 135,81 €
− Verwaltung 90,00 €
− Annuität 1.327,50 €
➡️ = −323,31 € / Monat (vor Steuern, vereinfacht)

3) Steuerlicher Effekt (vereinfacht, Muster):
(Annahme: Zinsen + AfA + Verwaltung/Hausgeld als Werbungskosten – Details bitte steuerlich prüfen)

Mieteinnahmen: 14.760 € / Jahr

Zinsen (absetzbar): 11.505 € / Jahr

AfA (absetzbar): 13.791 € / Jahr

Hausgeld + Verwaltung (vereinfacht): (135,81+90)×12 = 2.709,72 € / Jahr
➡️ Vereinfachtes steuerliches Ergebnis: 14.760 − (11.505 + 13.791 + 2.709,72) = −13.245,72 € / Jahr

Mögliche Steuerentlastung (Muster):

bei 35% Steuersatz: 13.245,72 € × 35% = 4.636 € / Jahr ⇒ 386 € / Monat

bei 42% Steuersatz: 13.245,72 € × 42% = 5.563 € / Jahr ⇒ 463 € / Monat

➡️ Muster-Effekt “nach Steuer” (vereinfacht):
−323 € Cashflow + ca. 386–463 € steuerliche Entlastung = ca. +63 bis +140 € / Monat (Beispiel)

Wichtig: Ich bin kein Steuerberater. AfA-Satz, Gebäude-/Grundanteil, absetzbare Hausgeldbestandteile und die tatsächliche Steuerentlastung müssen individuell mit Ihrem Steuerberater geprüft werden.