Etagenwohnung in Hamburg-Hoheluft-West

Diese stilvolle Altbauwohnung befindet sich im 3. Obergeschoss eines repräsentativen Mehrfamilienhauses aus dem Jahr 1906 in einer der begehrtesten Wohnlagen Hamburgs – dem beliebten Generalsviertel in Hoheluft-West. Auf ca. 65 m² Wohnfläche vereinen sich klassischer Altbaucharme, moderne Ausstattungsdetails und eine nachhaltig gepflegte Gebäudesubstanz.

Bereits beim Betreten der Wohnung überzeugt die durchdachte Raumaufteilung. Vom zentralen Flur aus sind sämtliche Räume erreichbar. Zur linken Seite befindet sich die modernisierte Küche mit Zugang zum ruhigen Balkon zum Innenhof – ein angenehmer Rückzugsort mitten in der Stadt. Angrenzend liegen das Tageslichtbad mit Badewanne sowie ein weiteres Zimmer, das sich ideal als Schlaf-, Kinder- oder Arbeitszimmer eignet.

Auf der rechten Seite des Flurs eröffnet sich der großzügige Wohnbereich. Ein weiteres Zimmer ist über klassische Holztüren mit dem Wohnzimmer verbunden und wird derzeit separat genutzt. Die historische Raumverbindung ermöglicht vielfältige Gestaltungsmöglichkeiten – von einer klassischen Zimmeraufteilung bis hin zu einem großzügigen Wohn- und Essbereich. Von einem der straßenseitigen Zimmer gelangt man auf den zweiten Balkon mit Blick in die Gärtnerstraße.

Typische Altbaudetails wie hohe Decken, stilvolle Stuckelemente und wunderschöne Holzdielen verleihen der Wohnung ihren besonderen Charakter und schaffen eine einzigartige Wohnatmosphäre. Die hellen Räume sowie die Kombination aus Innenhof- und Straßenbalkon machen dieses Angebot besonders attraktiv.

Die Küche wurde umfassend modernisiert und befindet sich in einem gepflegten, zeitgemäßen Zustand. Zusätzlichen Wohnkomfort bietet die im Februar 2025 erneuerte Gasetagenheizung.

Auch das Gebäude wurde in den vergangenen Jahren kontinuierlich instand gehalten und modernisiert. Bereits im Jahr 2012 wurden die straßenseitigen Balkone erneuert. Im Jahr 2022 erfolgte die vollständige Erneuerung der hofseitigen Balkone. Im Zuge dieser Maßnahme wurde zudem die gesamte Rückfassade gedämmt und modernisiert. Darüber hinaus wurde das Dach bereits saniert, was den langfristigen Werterhalt der Immobilie zusätzlich stärkt.

Der Energieausweis wurde im Jahr 2019 erstellt. Die im Jahr 2022 erfolgte Dämmung der Rückfassade und die damit verbundene energetische Aufwertung des Gebäudes sind in den ausgewiesenen Kennwerten daher noch nicht berücksichtigt. Die tatsächliche energetische Situation des Gebäudes profitiert bereits von diesen nachträglich umgesetzten Modernisierungsmaßnahmen.

Die Wohnung gehört zu einer gepflegten Wohnungseigentümergemeinschaft mit lediglich 16 Einheiten. Das monatliche Hausgeld beträgt derzeit ca. 675 €. Auf den ersten Blick erscheint dieser Betrag vergleichsweise hoch. Tatsächlich entfällt jedoch der überwiegende Anteil auf die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage und damit auf den nachhaltigen Werterhalt der Immobilie.

Von dem monatlichen Hausgeld entfallen lediglich ca. 107,28 € auf umlagefähige sowie ca. 72,13 € auf nicht umlagefähige Kosten. Rund 495,57 € monatlich – und damit knapp 74 % des Hausgeldes – fließen direkt in die Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft. Es handelt sich hierbei nicht um laufende Verbrauchskosten, sondern um eine gezielte Vorsorge zur langfristigen Werterhaltung und zur Vermeidung zukünftiger Sonderumlagen.

Besonders hervorzuheben ist die außergewöhnlich solide Rücklagensituation der Gemeinschaft: Zum 31.12.2025 belief sich die Instandhaltungsrücklage auf rund 447.695,11 €, der anteilige Rücklagenbestand dieser Wohnung beträgt ca. 26.624 €. Für das Jahr 2026 wurde zudem eine Zuführung zur Erhaltungsrücklage in Höhe von insgesamt 100.000 € beschlossen. Die Eigentümergemeinschaft verfolgt damit eine konsequent vorausschauende Instandhaltungsstrategie. Regelmäßige Wartungen – unter anderem an technischen Anlagen, Dachflächen, Dachrinnen und Rauchwarnanlagen – unters