Wohnung in Wien

� 89 m² Wohnfläche + 123 m² Eigengarten + 11 m² Loggia/Terrasse
✨ Erstbezug nach hochwertiger Kernsanierung – alles neu!
�️ Teilmöbliert – sofort einziehen und wohlfühlen
�️ DAN-Küche (NP ~24.000€) mit Siemens Geräten
� Neuer/hochwertiger Parkett ; Fliesen
⚡ Elektrik komplett neu inkl. Strombefund
� Neu angelegter Garten inkl. Bewässerung ; Mähroboter
� 10 Geh-Minuten zur U3/S-Bahn Simmering
�️ Parkgarage direkt unter dem Haus – Stellplätze optional anmietbar
⚡ E-Ladestation von Wien Energie direkt vor der Haustür

Diese hochwertig kernsanierte 4-Zimmer-Wohnung mit ca. 89 m² Wohnfläche präsentiert sich als Erstbezug nach umfassender Neugestaltung und bietet modernen Wohnkomfort auf gehobenem Niveau. Ein besonderes Highlight ist der großzügige Eigengarten mit ca. 123 m², der zusätzlichen privaten Freiraum schafft.

Die Wohnung wird teilmöbliert übergeben und verfügt über eine exklusive Wohnküche mit hochwertiger DAN-Küche sowie stilvoller Essgruppe. Dank der Ost- und Westausrichtung der Wohnküche genießen Sie ganztägig helle, lichtdurchflutete Räume mit optimaler Sonneneinstrahlung.
Auch der Eingangsbereich überzeugt durch einen großzügigen XXL-Einbauschrank, während im Badezimmer eine maßgefertigte Doppelwaschtischlösung für zusätzlichen Komfort sorgt. Ein Tiefgaragenstellplatz direkt im Haus kann optional angemietet werden und rundet dieses attraktive Gesamtangebot ideal ab.

Für zusätzlichen Komfort im Alltag befindet sich eine Bushaltestelle direkt vor dem Stiegenhaus, während eine AC-Ladestation von Wien Energie unmittelbar vor der Haustüre eine ideale Lösung für Elektromobilität bietet.
Trotz der ruhigen, grünen Lage innerhalb einer abgeschlossenen und gepflegten Wohnanlage mit dorfähnlichem Charakter, erreichen Sie das Zentrum Wiens (Stephansplatz) in nur ca. 20 Minuten öffentlich bzw. rund 15 Minuten mit dem Auto. Diese besondere Kombination aus urbaner Nähe und naturnahem Wohnen bietet die perfekte Balance zwischen Stadtleben und Erholung im Grünen.

� LAGE und INFRASTRUKTUR
Diese charmante Gartenresidenz befindet sich in einer gepflegten Neubauanlage in Simmering – nur wenige Gehminuten von der U3 und S-Bahn entfernt. Für noch bequemeres Pendeln steht eine Bushaltestelle direkt vor dem Haus bereit.
Die Wohnung liegt im ruhigen Innenbereich der Anlage und bietet dadurch eine besonders angenehme Wohnatmosphäre mit viel Grün. Die Wohnküche ist süd- und ostseitig ausgerichtet (Straße und Garten) und sorgt für ganztägig helle, lichtdurchflutete Räume.
Der geschützte Eigengarten im Innenhof eignet sich ideal als Rückzugsort – perfekt für Entspannung, Homeoffice im Freien oder als sicherer Spielbereich.

Hausarzt (in der Anlage)
Friseursalon (in der Anlage)
UPS Access Point (in der Anlage)
Wien Energie Ladesäule (vor der Tür)
Bushaltestelle (vor der Tür)
Postfiliale 450m
Billa 500m
Apotheke 700m
Bahnhof U3/ S-Bahn Simmering 950m
Hofer / Lidl/ Billa 1000m
Zentrum Simmering (Einkaufszentrum) 1300m
Einkaufstraße- Simmeringer Hauptstraße 1300m
Schwimmbad Simmeringer-Bad 1400m

� OBJEKTDATEN
• Wohnfläche: 89 m² /teilmöbliert /4 Zimmer/ Erdgeschoss
• 3 Schlafräume ca.11 m² (2x gartenseitig mit Außenjalousien, 1x straßenseitig)
• Wohnküche 37 m²
• Geräumiges Vorzimmer 7 m²
• Separates WC
• Hochwertiger Parkett- und Fließen-Böden
• Garten: 123 m² neu angesetzt incl. Rasenmäherroboter und Bewässerung
• Terrasse: 11 m² incl. Gartenmöbel
• Baujahr: 1997 /Vollwärmeschutzfassade /Lift
• Zustand: Erstbezug nach Kernsanierung/ neue Elektroinstallationen
• Heizung und Warmwasser : Fernwärme ca. 120 €/ Monat
• Betriebskosten 299 €/ Monat
• Verfügbarkeit: ab Mai/ nach Vereinbarung
• Kellerabteil ca. 4 m² vorhanden
• Tiefgarage unter dem Haus/ optional anmietbar ca. 50-70 €/Monat
• Elektroladestation/ Auto in direkter Sichtweite
• Ganzjährig angenehmes Raumklima…im Winter temperiert, im Sommer natürlich kühl
• Waschküche und Fahrradraum im gleichen Stockwerk

�️ AUSSTATTUNG und MÖBLIERUNG
• DAN-Küche Lacorte/ Weiß-hochglanz / Eiche
• Siemens/ Bosch Einbaugeräte
• Parkett Wild-Eiche
• Fließen Theodore beige-matt
• Armaturen Blanco
• Ebenerdige Regendusche
• Vorzimmerkasten XXXLutz /h*b = 2,4m*2,5m
• Gartenlounge
• Husqvarna Rasenmäherroboter
• Bewässerung

� GARTEN und AUSSENBEREICH
Die Wohnung befindet sich im ruhigen, geschützten Innenbereich der Wohnanlage mit freiem Blick ins Grüne. Der private Eigengarten ist vollständig vom Straßenraum abgeschirmt und bietet dadurch ein hohes Maß an Ruhe und Privatsphäre.

Der Garten wurde umfassend neu angelegt und verfügt über ein Bewässerungssystem (Sprinkler) sowie einen Rasenmähroboter von Husqvarna. Hochwertige Gartenmöbel, darunter eine gemütliche Lounge sowie Sonnenliegen, sind bereits vorhanden und ermöglichen eine sofortige Nutzung. Ein eigener Grillbereich sowie eine aufbereitete und versiegelte Gartenhütte bieten zusätzlichen Komfort und Stauraum.
Dank der großzügigen Abstände zwischen den Gebäuden ist der Innenhof lichtdurchflutet und bietet den ganzen Tag über angenehme Sonneneinstrahlung. Gleichzeitig sorgt die Lage für eine außergewöhnlich ruhige Wohnatmosphäre – selbst in den Sommermonaten sind kaum Umgebungsgeräusche wahrnehmbar.

Der Garten eignet sich ideal für unterschiedlichste Lebenssituationen – ob als Rückzugsort, für entspannte Stunden im Freien oder als ruhige Umgebung für produktives Homeoffice. Durch die verkehrsfreie Lage im Innenhof bietet er zudem ein sicheres und angenehmes Umfeld. Ein Kinderspielplatz ist direkt über das Gartentor in etwa einer Gehminute erreichbar, ebenso wie ein Fußballplatz im Innenhofbereich.