Hochparterre-Wohnung in Wien

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KURZBESCHREIBUNG: Altbauwohnung mit Entwicklungspotential, flexible Raumaufteilung, Lage im Hochparterre eines parifizierten Gründerzeithauses, hell, außergewöhnlich großzügiger loftartiger Wohnbereich mit Option zur Teilung in Wohn- und Schlafzimmer, hohe Raumhöhe, ruhig gelegen, sehr gute öffentliche Verkehrsanbindung (ca. 150 Meter zur U3-Station Johnstrasse!), ausgezeichnete Infrastruktur, sehr gute Mikrolage im 15. Bezirk

PROVISIONSFREIER Direktkauf vom Eigentümer.

DETAILBESCHREIBUNG:

1. Beschreibung Wohnung:

1.1 Allgemeines:
Die Wohnung TOP 5 befindet sich im Hochparterre eines klassischen Wiener Gründerzeithauses und verfügt über eine Nutzfläche von ca. 57,25 m² (siehe beiliegender Grundrissplan).

Die Wohnung befindet sich aktuell in unsaniertem Zustand und bietet dadurch die selten gewordene Möglichkeit, einen Wiener Altbau nach eigenen Vorstellungen und Bedürfnissen zu gestalten. Besonders hervorzuheben ist, dass die Wohnung über eine sehr gut nutzbare Grundstruktur verfügt und sich sowohl für Eigennutzer als auch für Anleger mit langfristigem Entwicklungshorizont eignet. Die Wohnung bietet daher eine solide bauliche Ausgangsbasis für eine schrittweise oder umfassende Modernisierung entsprechend den persönlichen Anforderungen des Käufers.

Im Gegensatz zu vielen bereits vollständig sanierten Wohnungen besteht hier die Möglichkeit, Raumkonzept, Materialien, Küche und Bad individuell und ohne Kompromisse umzusetzen.

Die Wohnung eignet sich insbesondere für Käufer, die:

• einen Altbau individuell gestalten möchten.
• Wert auf eine ruhige Mikrolage mit hervorragender Infrastruktur legen,
• eine langfristige Aufwertungsperspektive innerhalb eines sich entwickelnden
Hauses suchen.

1.2. Raumaufteilung & Besonderheiten:

• Raumaufteilung:
Die Wohnung TOP 5 verfügt über eine funktionale und gut nutzbare Raumaufteilung mit klassischen Altbauproportionen:

Sie besteht aus einem Vorraum mit offenem Küchenbereich, einem kleinen Zimmer, einem Bad/WC mit Walk-In Dusche und einem außergewöhnlich großzügigen Wohnbereich, der bei Bedarf leicht mit einer Trockenbauwand in Wohn- und
Schlafzimmer getrennt werden kann (siehe beiliegender Grundrissplan sowie Umbauvorschlag). Die Raumhöhe in der TOP 5 beträgt 3,87 Meter und bietet somit weitere Gestaltungsoptionen.

Durch die Lage im Hochparterre verbindet die Wohnung gute Erreichbarkeit mit den Raumhöhen und Proportionen eines klassischen Wiener Altbaus. Alle Zimmer sind straßenseitig (zur Wurmsergasse, Richtung Osten) ausgerichtet. Die straßenseitige Ausrichtung sorgt trotz der Lage im Hochparterre für eine angenehme Belichtung der
Wohnräume.

• Ausstattung:

Heizung:
Die bestehende Heizungsanlage (Gastherme mit Fußbodenheizung) entspricht nicht mehr dem heutigen technischen Standard und ist im Zuge einer Sanierung entsprechend zu erneuern bzw. neu zu konzipieren.

Böden:
Estrich, im Bereich Vorraum/Küche alter Fliesenbelag

Bad/WC:
Ein einfach ausgestattetes Bad/WC mit Walk-In Dusche ist vorhanden und kann im Zuge einer künftigen Sanierung individuell neu gestaltet werden.

Fenster:
Kunststofffenster mit Isolierverglasung sowie modernen Metall-Beschlägen.

2. Beschreibung & Entwicklungsperspektive des Hauses:

Das Haus Wurmsergasse wurde als viergeschossiges, unterkellertes Gründerzeithaus in geschlossener Bauweise errichtet. Das Haus wurde im Jahr 2023 im Zuge einer Neuordnung der Wohnungseigentumsstruktur neu parifiziert, wobei der zum Verkauf stehenden Wohnung die TOP-Nr. 5 zugeordnet wurde.

Das Haus besteht aus dem Straßentrakt und einem kleineren Hoftrakt. Insgesamt befinden sich in der Liegenschaft 11 Wohnungen und 1 Geschäftslokal. Die Wohnungen werden von den jeweiligen Eigentümern großteils selbst genutzt bzw. teils vermietet.

Im Zuge des bereits rechtskräftig genehmigten Dachgeschoßausbaus (Baugenehmigung 2026) wird das Gebäude in den kommenden Jahren umfassend aufgewertet. Geplant sind unter anderem:

• die Errichtung eines Personenaufzugs im Hof,
• hofseitige Balkone und Terrassen,
• die Neugestaltung von Allgemeinflächen,
• sowie weitere Verbesserungen im Bereich der Liegenschaft.

Eine Beteiligung am zukünftigen Personenaufzug ist für diese Einheit aufgrund der Lage der Wohnung nicht vorgesehen. Somit entstehen hier künftig auch keinerlei Errichtungs- und Betriebskosten für den Lift.

Sämtliche wesentlichen Grundlagen für die Umsetzung des Projekts sind bereits geschaffen, insbesondere:

• Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer,
• rechtskräftige Baubewilligung,
• sowie klare organisatorische und rechtliche Rahmenbedingungen.

Für Käufer ergibt sich daraus die Möglichkeit, eine unsanierte Altbauwohnung in guter Wiener Mikrolage zu erwerben, während gleichzeitig bereits konkrete und rechtlich abgesicherte Aufwertungsmaßnahmen für die Gesamtliegenschaft vorbereitet sind.

Die Höhe des Reparaturfonds (= Rücklage der Hausgemeinschaft für künftige Sanierungsmaßnahmen) des Hauses Wurmsergasse 21 beträgt per 31.12.2024 ca. 55.000 Euro zuzüglich laufende monatliche Dotierung. Monatlich wird für die TOP 5 für den Reparaturfonds ein Betrag von 78,12 Euro vorgeschrieben.

Der Energieausweis des Hauses weist u.a. folgende Daten auf: HWB (kwh/qm/Jahr) = 161,4 / HWB Energieklasse: E

3. Lage:
Das Haus Wurmsergasse 21 ist im Herzen des Bezirkes Rudolfsheim-Fünfhaus zwischen dem Meiselmarkt und der Märzstraße gelegen. Es gibt aufgrund der Lage in einer Sackgasse keinerlei Durchzugsverkehr und die Wohnlage ist demensprechend ruhig. In unmittelbarer Nähe (nur 150 Meter!) befindet sich die U3 Station Johnstraße, die in zwei
Minuten vom Haus Wurmsergasse 21 erreichbar ist.

Der 15. Bezirk im Allgemeinen und im Speziellen die Mikrolage im Bereich Märzstraße / Meiselmarkt wurde in den vergangenen Jahren durch Stadtentwicklungsprojekte sowie durch die Sanierung und Aufwertung zahlreicher Bestandsgebäuden sehr stark aufgewertet. Im Bereich der Märzstraße / Wurmsergasse ist ein homogener Wiener
Altbaubestand in hochwertigem Zustand sichtbar.

Die Mikrolage verbindet urbane Infrastruktur mit gewachsenem Gründerzeitflair. In unmittelbarer Umgebung des Hauses besteht:

• eine sehr gute Nahversorgung (Meiselmarkt, Euro-SPAR, Billa, BIPA etc.)
• vielseitige Gastronomie (z.B. neu eröffnete bzw. neu übernommene Lokale in
der Märzstraße ‚Pomali‘ + ‚Il Bacio‘, ‚Heidingers‘ in der Selzgasse etc.)
• Schulen / Kindergärten / Ärzte

Im Jahr 2025 wurden ein neuer Fahrradweg im Bereich Meiselmarkt / Hütteldorferstraße eröffnet (Neugestaltung komplett bis zum Gürtel). Die Wiener Innenstadt ist daher rasch erreichbar, egal ob mit dem Fahrrad oder mit den
öffentlichen Verkehrsmitteln.

4. Verkehrsanbindung:

Sehr gute Verkehrsanbindung an das öffentliche Verkehrsnetz. Folgende Bus- bzw. U-Bahnlinien befinden sich u.a. in unmittelbarer Umgebung des Hauses:

U3 (Ottakring – Simmering): Station Johnstraße – 150 Meter entfernt
2 Stationen (3 Minuten Fahrzeit) bis U3/U6 Westbahnhof (+ Linien 5, 6, 9, 18, 52, 58)
4 Stationen (5 Minuten Fahrzeit) bis U3 Neubaugasse (+ Linien 13A, 14A)
5 Stationen (7 Minuten Fahrzeit) bis U3/U2 Volkstheater (+ Linien U2, D, 1, 2, 46, 71)
7 Stationen (10 Minuten Fahrzeit) bis U3/U1 Stephansplatz (+ Linien U1, 1A, 2A, 3A)49 (Ring/Volkstheater - Hütteldorf): Station Johnstrasse – 300 Meter entfernt
4 Stationen (5 Minuten Fahrzeit) bis U6 Burggasse (+ Linien 6, 18)
11 Stationen (16 Minuten Fahrzeit) bis U3 Volkstheater / Ring (+ Linien D, 1, 2, 46, 71)

10A (Bahnhof Heiligenstadt – Niederhofstraße): Station Märzstraße – 150 Meter entfernt
2 Stationen (5 Minuten Fahrzeit) bis Schloss Schönbrunn (+ Linien 10, 60)
3 Stationen (6 Minuten Fahrzeit) bis U4 Schönbrunn
7 Stationen (10 Minuten Fahrzeit) bis Wilmhelminenstraße (+ Linie 2)

12A (Schmelz/Gablenzgasse – Eichenstraße): Station Johnstraße – 300 Meter entfernt
8 Stationen (13 Minuten Fahrzeit) bis U4/U6 Längenfeldgasse

Mit dem Auto wiederum besteht eine sehr gute Anschlussverbindung zur A1 Richtung Salzburg wie auch zur Wiener Innenstadt.

5. Information zu den Betriebskosten:

Laut der aktuellen Vorschreibung der Hausverwaltung sind monatlich folgende Betriebskosten fällig:

Betriebskosten € 127,96 (€ 2,24/qm)
Ust 10 % für BK € 12,79
Gesamt € 140,75 (€ 2,46/qm)

6. Daten Grundbuch:
Grundbuch 01306 Rudolfsheim, EZ 1282, BLNr. 48