Erdgeschosswohnung in München-Perlach

Zum Verkauf steht eine strukturierte, trägervermietete Ertragseinheit im historischen Ortskern von München-Alt-Perlach, direkt am Hachinger Bach. Die Immobilie ist Teil eines gewachsenen Ensembles und wurde in den Jahren 2020–2021 umfassend kernsaniert.

Die Einheit ist seit mehreren Jahren stabil an einen gemeinnützigen Pflege-/Sozialträger vermietet. Der bestehende Staffelmietvertrag läuft bis Mai 2029, mit einer monatlichen Kaltmiete von 2.232,08 € sowie einer jährlichen Mietsteigerung von 2 %.
Durch die Vermietung an eine juristische Person mit organisierter Trägerstruktur ergibt sich ein planbarer, institutionell geprägter Cashflow mit geringer Fluktuation und ohne klassisches privates Mietrisiko.

Die Immobilie ist damit nicht als klassische Wohnimmobilie, sondern als Cashflow-Asset mit strukturierter Nutzer- und Ertragslogik einzuordnen.

Ertragsprofil

Jahreskaltmiete: ca. 26.400 €

Monatskaltmiete: 2.232,08 €

Mietvertrag: Staffelmietvertrag bis 05/2029

Mietsteigerung: 2 % p. a.

Vermietungshistorie: stabil seit mehreren Jahren

Leerstand: 0 %

Verwaltungsaufwand: gering

Auf Basis der aktuellen Vermietung ergibt sich eine attraktive, defensive Basisrendite mit hoher Planungssicherheit.

Nach Rücksprache mit dem Mieter ist zudem eine einvernehmliche Übergabe innerhalb von ca. 3–6 Monaten möglich, sollte ein Erwerber eine Eigennutzung oder eine alternative Vermietungsform anstreben.

Nutzungsstruktur der Einheit

Die Einheit verfügt über eine funktionale Mehrzonen-Struktur, die über eine klassische Wohnnutzung hinausgeht:

3 separat abschließbare Nutzungseinheiten (Zimmer)

2 getrennte Sanitäreinheiten (WC und Bad separat nutzbar)

Zentraler Gemeinschaftsbereich (Küche / Aufenthaltsraum)

Zwei separate Zugänge

Terrasse mit Gartenanteil

Außenstellplatz und Kellerabteil

Diese Struktur ermöglicht eine betriebliche Nutzung und bildet die Grundlage für mehrere realistische Nutzungsszenarien.

Nutzungsszenarien & Optionswert

Neben der bestehenden Trägervermietung eröffnet die Immobilie zusätzliche Perspektiven:

Fortführung als klassisches Cashflow-Asset (Status quo)

Nutzung als Pflege- oder Dienstleistungs-WG (z. B. Pflegekräfte- oder Begleitpersonal-Wohnen)

Co-Living- oder Corporate-Housing-Konzepte

Perspektivisch auch Eigennutzung

Ein besonderer Mehrwert ist die offizielle Genehmigung zur touristischen Kurzzeitvermietung mit bis zu 6 Betten – eine in München seltene Ausnahmegenehmigung.
Diese stellt keinen Pflicht-Use-Case, sondern einen zusätzlichen Optionswert dar und ermöglicht bei Bedarf eine deutlich ertragsstärkere Bewirtschaftung.

Kaufstruktur

Der Erwerb kann klassisch als Asset Deal erfolgen.
Alternativ besteht – bei entsprechender Zielsetzung – die Möglichkeit eines strukturierten Erwerbs (z. B. Share Deal), inklusive Übernahme bestehender Darlehen sowie vorhandener steuerlicher Verlustvorträge (vorbehaltlich individueller Prüfung).

Fazit

Diese Immobilie ist keine klassische 3-Zimmer-Wohnung, sondern eine:

strukturierte, trägervermietete Ertragseinheit mit stabilem Cashflow, institutioneller Nutzerstruktur und zusätzlichem Optionswert.

Sie eignet sich insbesondere für Investoren, die planbare Erträge, geringe Volatilität und organisationsbasierte Mieterstrukturen suchen – bei gleichzeitiger Wahrung von Flexibilität für zukünftige Nutzungskonzepte.